Čo by som chcel vedieť pred kúpou domu
Vlastníctvo domu by malo byť súčasťou Americký sen , ale proces nákupu sa môže niekedy javiť skôr ako nočná mora. Keď sme sa s manželom minulý rok pripravovali na kúpu nášho prvého domu, bola som šokovaná tým, ako málo som o tom vedela a ako málo definitívnych odpovedí som mohla nájsť na internete. Ako som sa prehrýzal týmto procesom a učil som sa za behu, vyvinul som nové chápanie príslovia: „Nevieš, čo nevieš.“
Nastavte sa na úspech, než začnete
Predtým, ako som začal proces, som starostlivo skúmal - alebo som sa o to aspoň pokúšal. Pozrel som sa na hypotéky financované tradičným a federálnym úradom pre bývanie (FHA) a zistil som výšku zálohy a minimálne kreditné skóre, ktoré by sme potrebovali pre každý program.
Môj manžel a ja sme zaistili, aby naše kreditné skóre bolo nad 580, čo je minimum pre program FHA, ktorý sme dúfali, že použijeme. Zaplatili sme kreditné karty, aby bol náš pomer dlhu k príjmu príťažlivejší pre veriteľov. Hneď ako sme splnili minimálne požiadavky, dohodli sme si stretnutie s bankou - a boli sme veľmi sklamaní.
Najprv sme sa dozvedeli, že mnohé jednotlivé banky majú okrem predpisov, ktoré zaviedla agentúra FHA, svoje vlastné požiadavky. V našom prípade federálny program vyžadoval skóre 580, ale banková a hypotekárna agentúra, s ktorou sme hovorili, vyžadovala minimálne skóre 600 a 620, čo môže byť značný rozdiel, keď tvrdo pracujete na opravný kredit .
Dozvedeli sme sa tiež, že upisovatelia chcú vidieť, že vaše náklady na vklad a zatváranie sú na vašom účte najmenej dva mesiace, a sledovať tak, odkiaľ finančné prostriedky pochádzajú, a potvrdiť vašu pretrvávajúcu finančnú stabilitu. To bolo prekážkou pre netrpezlivého kupujúceho ako som ja.
Najprv nájdite veriteľa
Keď sme sa začali stretávať s realitnými agentmi, vždy sa nás pýtali, či sme oslovili veriteľa. Keď sme sa stretli s veriteľmi, ich prvou otázkou bolo vždy, či máme na mysli nehnuteľnosť. To nás nechalo úplne zmätených.
Aký je teda správny plán? 'Potenciálni kupujúci domov by sa mali vždy stretnúť s veriteľom predtým, ako začnú hľadať domov,' hovorí Peter Jennings, veriteľ spoločnosti Merrimack Mortgage v New Hampshire, ktorý pracuje v tomto odvetví viac ako 30 rokov. To vám pomôže rozhodnúť sa, ktorý hypotekárny program je pre vás najvhodnejší. Hypotéky pochádzajú buď od hypotekárnych maklérov, alebo od tradičných bánk. Pretože je priemysel veľmi prísne regulovaný, nezáleží na tom, koho si vyberiete pre hypotéku - kvalifikácia bude do značnej miery rovnaká, hovorí Jennings. Malé banky však pravdepodobne ponúknu menej možností hypotéky, zatiaľ čo väčšie veritelia zvyčajne ponúkajú viac.
Ak sú vaše príjmové a úverové kvalifikácie výrazne nad minimálnym rozsahom a vaša zamestnanecká história je stabilná, mnoho veriteľov sa bude cítiť príjemne poskytnutím predkvalifikačného listu.
Keď ste pripravení kúpiť si dom, môžete svoju ponuku posilniť buď predkvalifikačným, alebo schvaľovacím listom od svojho veriteľa. Predbežná kvalifikácia, kde úradník pre pôžičky posúdi žiadateľa, aby sa ubezpečil, že spĺňa minimálne požiadavky, je najbežnejšia, hovorí Jennings. Ak sú vaše príjmové a úverové kvalifikácie výrazne nad minimálnym rozsahom a vaša história zamestnania je stabilná, mnoho veriteľov sa bude cítiť príjemne poskytnutím predkvalifikačného listu. 'V priemysle je známy ako slam-dunk dlžník,' hovorí Jennings.
Ak je však vaša žiadosť na vrchole kvalifikácie kvôli problémom s úverom alebo príjmom, môžete zvoliť predbežné schválenie. 'Spis je v skutočnosti formálne schválený za predpokladu, že dlžník nájde domov,' hovorí Jennings. 'Robím to príležitostne, keď sa necítim pohodlne podpísať list pred kvalifikáciou.' Napriek tomu, že predbežné schválenie trvá vopred, môže skutočne skrátiť čas medzi prijatím vašej ponuky a jej uzavretím, pretože veľká časť kontroly je už vykonaná.
Získajte agenta: Nebude vás to stáť
Keď zistíte, že máte nárok na hypotéku, je čas začať nakupovať. Najprv sme s manželom hľadali na vlastnú päsť a oslovili sme agentov zoznam nehnuteľností, ktoré nás zaujímali. Ale akonáhle sme si uvedomili, že agenta kupujúceho v skutočnosti predáva predajca, keď sa predáva dom, bez akéhokoľvek zastaraného tovaru. vreckové náklady pre kupujúceho, okamžite sme dostali zástupcu.
Neuvedomenie si, že pre agenta kupujúceho neexistujú žiadne hotové výdavky, je bežné, hovorí Liz Murphy, agentka realitných kancelárií Berkshire, Hathaway, Fox a Roach v Jenkintown v Pensylvánii. 'Konverzácia zvyčajne prebieha rýchlejšie, keď si kupujúci uvedomí, že neplatí zástupcovi kupujúceho,' hovorí. 'Proces nákupu domu je taký skľučujúci a potom si myslíte:' Musím zaplatiť aj tejto osobe. '
Realitní agenti zefektívňujú proces hľadaním nehnuteľností, ktoré nemusia byť uvedené na internete, a pomáhajú kupujúcim zorientovať sa v predpisoch a zákonoch. Keď bol náš nákupný proces prerušený neočakávanými škytavkami vrátane problému s názvom domu, náš agent nám vysvetlil, čo sa presne deje, a poradil nám, čo máme robiť.
Emocionálna podpora nie je malou súčasťou práce agenta kupujúceho, hovorí Murphy. 'Chcete niekoho, kto s vami môže pracovať počas vzostupov a pádov a emocionálne vás prevedie týmto procesom.'
Pochopte trh pri ponúkaní cien
Akonáhle nájdete domov, ktorý sa vám páči, váš zástupca by vám mal pomôcť zostaviť ponuku, ktorá bude formalizovaná v kúpnej a predajnej zmluve, záväznej zmluve medzi vami a predávajúcim.
Zvážte, ako agresívny chcete byť pri rokovaniach a ako konkurencieschopný je trh (koniec koncov, kým nie je vaša ponuka prijatá, môže predajca prijímať ďalšie ponuky). Ak chcete ušetriť hotovosť, zvážte ustanovenie, že predajca prispeje k zatváracím nákladom - táto suma sa líši v závislosti od typu hypotéky a sumy zálohy, ale môže sa pohybovať od 3 do 9 percent z predajnej ceny.
Tiež sa rozhodnite, či chcete, aby bola vaša ponuka podrobená domácej kontrole a aký typ kontroly. Tradičná domáca kontrola prekryje všetky nedostatky na nehnuteľnosti, aby ste presne vedeli, do čoho idete. Môžete tiež zahrnúť kontrolu škodcov, testovanie radónu a množstvo ďalších možností.
Bol som pripravený na nekonečné spiatočky s predajcom (možno pozerám príliš veľa televízie), ale naše vyjednávanie bolo krátke. Podali sme ponuku, predajca namietal a náš zástupca nám odporučil, aby sme sa vrátili s našou „najlepšou a konečnou“ ponukou, aby sme predajcovi oznámili, že sme s vyjednávaním skončili. Prijali.
V záverečných fázach nerobte žiadne zásadné životné zmeny
Nasleduje čakanie. Obvykle trvá asi 35 dní od prijatia vašej ponuky do momentu, kedy môžete zatvoriť dom, aj keď to môže byť aj dlhšie, tvrdí Neena Vlamis, prezidentka a spoluzakladateľka A&N Mortgage Services v Chicagu. Čakanie sa môže zdať ľubovoľné a frustrujúce, ale veci sa dejú po celý čas v zákulisí.
Potom, čo je vaša ponuka prijatá, aplikácia vstúpi do obdobia kontroly zástupcu, hovorí Vlamis. Vtedy kupujúci vykoná náležitú starostlivosť tým, že sa podrobí kontrole a predloží akékoľvek požiadavky na opravu alebo zápočty nákladov. „Toto je čas, aby ste sa uistili, že toto je nehnuteľnosť, o ktorej ste si mysleli, že je,“ dodáva Vlamis.
Potom je načase, aby sa kupujúci usadil a nechal hypotekárneho agenta vykonávať svoju prácu. 'Overenie je proces č. 1, ktorý sa deje počas tohto časového obdobia,' hovorí Vlamis. 'Je to veľmi dôležité.' Počas obdobia, keď sa vaša žiadosť posudzuje, veriteľ zaisťuje, aby všetka dokumentácia, ktorú ste poskytli, od daňových priznaní až po vyplatenie úplatkov, bola pravdivá a presná.
Pretože je hypotekárny priemysel tak silne regulovaný, banka robí mnoho krokov, aby sa presvedčila, že informácie, ktoré získala od kupujúceho, sú správne. Banka odošle daňové prepisy IRS, aby sa ubezpečila, že sa zhodujú s tým, čo má IRS v registri. Tiež podrobnejšie potvrdzuje informácie o zamestnaní a platí pred odoslaním žiadosti na upisovanie, kde je všetko opäť potvrdené.
„Nemeňte banky, nevykonávajte veľké nákupy ani nemeňte zamestnanie.“ Ak tak urobíte, môžete ohroziť svoj pomer dlhu k príjmu.
Je to tiež vtedy, keď veriteľ ohodnotí dom, aby sa ubezpečil, že hodnota nehnuteľnosti sa zhoduje s predajnou cenou alebo ju prevyšuje. Ak idete s federálne zaistenou hypotékou FHA, musí posúdenie vykonať odhadca s osvedčením FHA.
Počas tejto doby budete mať na účte pravdepodobne viac peňazí, ako ste kedy mali, ale je dôležité, aby ste počas posudzovania vašej žiadosti nerobili žiadne finančné zmeny. Kredit a zamestnanie sa znova potvrdzujú na konci procesu podávania žiadostí tesne pred prijatím finančného záväzku a je dôležité, aby nedošlo k žiadnym zásadným zmenám, ktoré by mohli proces oddialiť alebo ohroziť vaše šance na schválenie. 'Nepresúvajte banky, nevykonávajte veľké nákupy ani nemeňte zamestnanie,' hovorí Vlamis. Ak tak urobíte, môžete ohroziť svoj pomer dlhu k príjmu, ktorý veritelia používajú na stanovenie pravdepodobnosti, že budete môcť uskutočniť platby načas. (Počas tejto doby sme sa s manželom väčšinou držali nevyhnutností - platenia účtov a nakupovania potravín.)
Dot Your I's and Cross Your T's
Hneď ako banka schváli všetko, dostane kupujúci finančný záväzný list. 'To znamená, že máte' všetko jasné 'vo svojom financovaní,' hovorí Vlamis. „Všetci, začnite sa baliť.“
Čakanie však často pokračuje - zhruba medzi týždňom medzi dátumami finančného záväzku a vašou uzávierkou. „Ten čas vám umožní pripraviť si záverečný balíček, urobiť si poslednú prehliadku, objednať si pokladničné šeky alebo zorganizovať bankový prevod na uzavretie nákladov, pripravenú listinu atď.,“ Hovorí Vlamis.
Keď je konečne čas na zatvorenie, pravdepodobne sa vám bude ľahko dýchať. Podpíšete obrovský balík papierov, výmenné šeky a kľúče a budete na ceste ako nový majiteľ domu.
Tento kúsok sa pôvodne objavil na DailyWorth.
Súvisiace kusy:
Ako ušetriť na dom a vysporiadať sa so svojim dlhom
Glosár základných hypotekárnych podmienok: od úschovy k názvu
